Immobilienderivate - Europa ist bereit für eine neue Wachstumsgeschichte

Der Markt für strukturierte Produkte wächst dynamisch. So verzeichnen Immobilienderivate in den letzten Jahren - v. a. in UK - starke Nachfragezuwächse. Im Januar 2005 begann ihre Erfolgsgeschichte. Dem ersten Immobilienswap über GBP 20 Mio., der von Deutsche Bank und Eurohypo arrangiert wurde, folgten rasch weitere Transaktionen. Anfang 2007 lag das Volumen der in Großbritannien abgeschlossenen Immobilienderivate bereits bei GBP 7,6 Mrd. Das Volumen hatte sich damit innerhalb von 15 Monaten versechsfacht (siehe Darstellung 1).

Aufgrund dieses rasanten Wachstums dient Großbritannien auch als Muster für andere Länder: Insbesondere der US-Markt wird hierbei künftig eine wichtigere Rolle spielen; immerhin ist der physische Immobilienmarkt etwa sechsmal größer als jener in UK. Doch nicht nur in angelsächsischen Ländern entwickeln sich Märkte für Immobilienderivate, auch in Kontinentaleuropa und Asien findet das Vehikel Verbreitung. In Deutschland, Frankreich und Hongkong wurden bereits Derivate auf Immobilienindizes abgeschlossen.

Diese weltweite Marktentdeckung hat gute Gründe. Immobilienderivate erweitern nämlich das Anlageuniversum um eine wichtige Facette: Sie ermöglichen die Absicherung von Immobilieninvestitionen. Nach der starken Yield Compression auf vielen Immobilienmärkten in den letzten Jahren wird dies für Immobilieninvestoren wichtiger. Gleichzeitig bieten Immobilienderivate für die Marktgegenseite ein flexibles, kostengünstiges Investment in verschiedene regional und sektoral abgegrenzte Immobilienmärkte.

Im Vergleich zu bestehenden indirekten, kapitalmarktnahen Immobilienvehikeln bieten Derivate darüber hinaus durch zwei Kennzeichen entscheidenden Mehrwert in einem Portfolio: Während Immobilienaktienunternehmen oder REITs in der Regel stark spezialisiert sein müssen, sind Derivate gerade eine Investition in ein breites Portfolio, nämlich jenes, das durch den zugrunde liegenden Immobilienindex abgebildet wird. Außerdem sind Immobilienderivate (falls es keine REIT-Derivate sind) nicht mit den Aktienmärkten korreliert.

Der Vorteil von Immobilienderivaten beschränkt sich jedoch nicht auf den (noch) kleinen Nutzerkreis. Der Derivatehandel stellt umfangreiche Zusatzinformationen bereit. So werden momentan für den UK IPD "Spreads" für verschiedene Laufzeiten quotiert. Daraus lassen sich mit Hilfe von "Bootstrapping" Rückschlüsse auf die Rendite-Erwartungen des Marktes ableiten. Übliche Konsensusprognosen werden also durch die Kapitalmarktsicht ergänzt. Dies hilft auch den Akteuren auf den direkten Immobilienmärkten.

Wie wird sich der Markt angesichts dieser Vorzüge in Zukunft entwickeln? Für die nächsten Jahre ist sowohl mit starkem, quantitativem als auch mit qualitativem Wachstum zu rechnen. Für UK erwarten wir beispielsweise einen Anstieg des Marktvolumens bis Ende 2010 auf GBP 100 Mrd. (siehe Darstellung 2). In Deutschland dürfte in dieser Zeit ein Markt in der Größenordnung von rd. EUR 25 Mrd. entstehen. Dieses Wachstum wird auch durch die wachsende Produktvielfalt möglich: Vor zwei Jahren wurden nur standardisierte Total Return Swaps und Forwards abgeschlossen. Doch die steigende Liquidität vergrößert das Produktspektrum erheblich. Seit einigen Monaten belebt sich bereits der Handel mit Optionen und Quanto-Strukturen auf Immobilienindizes. Ein amerikanischer Investor kann nun beispielsweise eine Call-Option auf den deutschen DIX in US-Dollar kaufen.

Darüber hinaus eröffnet die steigende Zahl an Ländern mit einem liquiden Immobilienderivatehandel ein weiteres neues Wachstumsfeld: so genannte "Cross-Border"-Swaps. Mit solchen Swaps lässt sich Immobilienexposure von Land A in Land B tauschen (siehe Darstellung 3).

Cross-Border-Swaps werden also ebenso wie Cross-Sector-Swaps, Optionen und Quantos weiter zunehmen, denn diese bedienen die spezifischen Bedürfnisse der Marktteilnehmer angemessen. Letztlich werden komplizierte und weniger standardisierte Produkte der Heterogenität der Immobilie gerechter.

Immobilienderivate sind also ein noch junges, aber sehr dynamisches Marktsegment. Für die Long-Seite bieten sie gleichzeitig die Vorzüge einer kleinteiligen Kapitalmarktinvestition und einer Investition in ein sehr großes und breit gestreutes, direktes Immobilienportfolio. Für die Short-Seite ermöglichen sie die Absicherung der allgemeinen Marktrisiken eines Immobilienportfolios. Die enorme Bedeutung des unterlegten Immobilienmarktes macht Immobilienderivate zusätzlich attraktiv: Wenn in den nächsten Jahren nur 1% der Immobilienwerte in Europa durch Derivate abgebildet würde, könnte ein Immobilienderivatemarkt von EUR 200 Mrd. entstehen, das ist keinesfalls eine Quantité négligeable.

Die aktuelle Deutsche Bank-Studie "Immobilienderivate erobern Europa" steht auf der Homepage von DB Research www.dbresearch.de kostenfrei zur Verfügung.

Jürgen Feil

Global Markets, Derivate Handel

T. +44 (0)20 7545 2470

E. juergen.feil@db.com

Tobias Just

DB Research

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